Aviso: los cuatro casos siguientes son reales pero anonimizados. Nombres, importes y detalles geográficos cambiados para preservar la identidad de las personas implicadas. La normativa citada es la vigente en España en 2026 (LAU 29/1994, Ley de Vivienda 12/2023).
La verdad legal incómoda: el contrato verbal SÍ es válido
Empecemos por el dato que sorprende a casi todo el mundo. En España, el arrendamiento verbal de una vivienda es válido (art. 1278 CC, combinado con la LAU). Si llegas a un acuerdo de palabra con un inquilino, recibes pagos mensuales y le entregas las llaves, hay relación arrendaticia aunque no haya papel.
El problema no es la validez. El problema es la prueba. Y la prueba es lo único que importa cuando algo se tuerce. Aquí van cuatro casos reales que muestran por qué.
Caso 1: Inquilino que dejó de pagar y no pude desahuciarlo en 14 meses
Situación: M., propietaria en una capital de provincia, alquila un piso heredado a un conocido de la familia. Acuerdo de palabra, renta de 650 euros al mes en efectivo. Tres años sin problemas, hasta que el inquilino pierde el trabajo y deja de pagar.
Lo que pasó: M. quiso interponer juicio de desahucio por falta de pago (art. 27.2.a LAU). El juez le pidió el contrato. Sin contrato: (a) no podía demostrar la cuantía exacta de la renta (el inquilino dijo que eran 400, no 650), (b) no podía demostrar la fecha de inicio para calcular deudas, (c) tuvo que ir por procedimiento ordinario y no por juicio rápido de desahucio.
Resultado: 14 meses desde la primera demanda hasta el lanzamiento efectivo. Deuda total impagada: 9.100 euros + costas. Recuperada parcialmente porque el inquilino tenía una nómina nueva: 2.300 euros en 18 meses. El resto, incobrable. Si hubiera tenido contrato escrito con renta claramente especificada: 3-4 meses al desahucio + posibilidad de monitorio rápido por la deuda.
Lección: el contrato escrito reduce el plazo del desahucio y la cuantía de la deuda recuperable. Sin papel, todo se discute punto por punto en juicio.
Caso 2: Daños en el piso y fianza inexistente
Situación: A., propietario de un estudio en Madrid, alquila a una pareja joven sin contrato porque eran amigos de amigos. Sin fianza depositada en el IVIMA porque sin contrato no podía presentarla. Acuerdo verbal: 800 euros al mes y una mensualidad como fianza informal cobrada en mano.
Lo que pasó: cuando el inquilino se va al año y medio, el piso está con: agujeros en la pared, manchas en el suelo, electrodomésticos dañados, parquet rayado. Coste estimado de reparación: 4.200 euros.
Resultado: A. quiso retener la fianza informal de 800 euros para cubrir parte. El inquilino se negó, dijo que no era fianza sino renta adelantada de los primeros meses (sin contrato, su palabra valía tanto como la del propietario). El propietario no tenía inventario inicial firmado, fotos fechadas o estado del piso documentado. Reclamación judicial habría requerido peritaje (1.000 euros) + abogado + tasas. A. optó por no pleitear y asumir los 4.200 euros de su bolsillo.
Lección: sin contrato no hay fianza legal depositada (1 mensualidad obligatoria en vivienda habitual, art. 36 LAU), ni inventario, ni estado de entrega documentado. Cualquier reclamación por daños se vuelve batalla cuesta arriba. Con contrato y fianza depositada, el procedimiento es retener al final del arrendamiento y devolver el saldo o demandar por la diferencia.
Caso 3: Sorpresa con Hacienda - declaración de ingresos
Situación: C., propietario de tres pisos heredados de su padre, alquila uno a un familiar. "Es de la familia, no hace falta contrato". La renta pasada de mano en mano sin recibos. Tres años sin declararla porque "como será familia, no es alquiler".
Lo que pasó: Hacienda cruzó datos del Registro de la Propiedad con consumos de suministros del piso. El piso constaba habitado (luz, agua, gas) pero no constaba como vivienda habitual de C. ni de nadie declarado. Inspección fiscal.
Resultado: Hacienda determinó que el piso estaba arrendado. C. tuvo que declarar 3 años de ingresos retroactivos (estimados por el inspector basándose en precios de mercado: 700 euros/mes en la zona). Total ingresos imputados: 25.200 euros. IRPF + recargo + intereses: 5.800 euros. Encima sin reducción del 60% por vivienda habitual (art. 23.2 LIRPF) porque no pudo demostrar que el inquilino la tenía como residencia habitual sin contrato escrito. El familiar, además, indignado porque le subió la renta para repercutir el coste.
Lección: Hacienda no se cree los acuerdos familiares. El contrato escrito + alta en el padrón del inquilino + facturas a su nombre = documentación para la reducción del 60% IRPF. Sin contrato, te aplican el tipo general sobre los ingresos imputados.
Caso 4: Inquilino sin nómina demostrable y propietario sin garantías
Situación: L., heredera de un piso pequeño en zona costera, alquila a un comerciante que "vive de su negocio en efectivo". Sin contrato, sin nómina, sin aval. Renta de 600 euros en efectivo entregada cada mes a la madre de L. cuando pasaba por la zona.
Lo que pasó: tras un año, el inquilino sufre una mala temporada y empieza a entregar 300 euros, luego 200, luego nada. Cuando L. quiso vender el piso, el comprador exigía que estuviera libre de inquilinos. L. intentó negociar la salida amistosa, el inquilino se negó: "me he gastado dinero en arreglos, no me voy sin compensación".
Resultado: sin contrato, sin recibos firmados, sin inventario, L. no podía demostrar (a) que era inquilino y no okupa, (b) que el plazo del arrendamiento había terminado, (c) que el inquilino no había hecho los arreglos que reclamaba. La venta cayó. L. tuvo que entrar en procedimiento de desahucio por precario (porque sin papel no podía ir siquiera por desahucio por falta de pago), proceso que duró 9 meses y terminó con acuerdo en sede judicial: 4.000 euros de compensación al inquilino para que se fuera. Venta posterior con pequeña pérdida por demora.
Lección: sin contrato no se puede demostrar la naturaleza del ocupante. Puede ser inquilino, okupa, comodatario gratuito, familiar alojado. Cada categoría tiene un procedimiento distinto y plazos distintos. Sin papel, todo es discutible.
Lo que SÍ obtienes con contrato escrito (resumen)
- Renta certificada: en juicio, la renta es la del contrato. No hay discusión.
- Fianza depositada: 1 mensualidad obligatoria en vivienda habitual, depositada en el organismo autonómico correspondiente (IVIMA, INCASOL, AVS, etc.). Sirve para daños al final del arrendamiento.
- Plazo cierto: 5-7 años mínimo en vivienda habitual según propietario físico o jurídico (art. 9 LAU + Ley de Vivienda 2023). Estabilidad para ambos.
- Garantías adicionales legales: hasta 2 mensualidades de garantía extra (art. 36.5 LAU), aval bancario, fiador solidario. Sin contrato no puedes exigirlas.
- Inventario y estado del piso: documento adjunto que evita discusiones sobre quién rompió qué cosa.
- Procedimiento rápido de desahucio: art. 250.1.1 LEC, juicio verbal por falta de pago o expiración del plazo, mucho más ágil que el ordinario o el precario.
- Reducción del 60% IRPF: para renta de vivienda habitual, si está documentada.
- Posibilidad de subir IPC anual o IRAV: cláusula expresa obligatoria (Ley de Vivienda 2023 limitó al IRAV).
Lo mínimo que debe tener tu contrato
- Identificación completa de ambas partes (nombre, DNI, domicilio).
- Descripción del inmueble (referencia catastral, dirección, m²).
- Renta mensual en cifra y letra + día de pago + forma de pago (transferencia).
- Duración: 1, 3, 5 o 7 años según tipo (LAU 9).
- Fianza: 1 mensualidad + a depositar en el organismo autonómico.
- Cláusula de actualización de renta (IRAV o IPC limitado).
- Gastos: cuáles paga el inquilino (suministros, comunidad si aplica).
- Inventario adjunto del estado del piso y muebles.
- Lugar y fecha de firma. Dos copias originales firmadas por ambas partes.
Treinta minutos en redactarlo, cero euros si usas plantilla actualizada. Comparado con 9-14 meses de desahucio o 5.800 euros de sanción fiscal: el mejor retorno de inversión legal que existe.
¿Listo para hacerlo bien? Tres minutos.
Usa la plantilla de contrato de alquiler de vivienda adaptada a la LAU y la Ley de Vivienda 2023. Rellena, descarga un PDF profesional y firma con el inquilino.
Usar plantilla de contrato de alquiler